جدول شماره 3- تخمين سرانه توليد ناخالص محلي و الگوهاي اجاره مسكن در اروپاي غربي، 1995

1- بخش اجاره خصوصي بالاي متوسط اتحاديه اروپا

ساير انواع اجار% جمع اجاره % اجاره اجتماعي % اجاره خصوصي % درصد اشغال واحد مسكوني بوسيله مالك GDP سرانه % نام كشور
6 63 3 60 31 36430 1-1 سويس
62 26 36 38 26000 1-2 آلمان
33 2 31 67 1-3- لوكزامبورك
37 7 30 63 22260 1-4- بلژيك

نکته مهم : برای بهره گیری از متن کامل پژوهش یا مقاله می توانید فایل ارجینال آن را از پایین صفحه دانلود کنید. سایت ما حاوی تعداد بسیار زیادی مقاله و پژوهش دانشگاهی در رشته های مختلف می باشد که می توانید آن ها را به رایگان دانلود کنید

– بخش اجاره اجتماعي همطراز يا بالاي متوسط اتحاديه اروپا

53 36 17 47 21300 1-2- هلند
14 45 23 22 41 25010 2-2- اطريش
19 38 22 16 43 23270 2-3- سوئد
8 42 18 24 50 29010 2-4- دانمارك
8 18 17 21 54 23550 5-2- فرانسه

3- اشغال بوسيله مالك بالاي متوسط اتحاديه اروپا

20 11 9 80 15100 1-3- ايرلند
18 2 16 76 12500 2-3- اسپانيا
3 25 14
شما می توانید مطالب مشابه این مطلب را با جستجو در همین سایت بخوانید                     
11

72

20410

3-3- فنلاند 4

26

26

70

8400

4-3- يونان 19

14

6

8

67

18400

5-3- ايتاليا

34

24

10

66

18950

6-3- انگليس 3

32

4

28

65

6900

7-3- پرتغال 18

22

4

18

60

26590

8-3- نروژ 5

39

18

21

56

متوسط اروپا

مآخذ:

Paul Balchin 1996 editor. Housing policy in Europe, Routledge. U. k. p. 11

با در نظر داشتن جدول شماره 3 كه در آن سرانه توليد ناخالص محل و الگوهاي اجاره مسكن در اروپاي غربي در سال 195 ارائه شده می باشد، ملاحظه مي‌گردد كه سوئيس بالاترين و پرتغال پايين ترين ناخالص سرانه محلي را دارا مي‌باشند. در ميان كشورهاي مطرح شده، كشورهاي واقع شده دربالكان و اروپاي غربي از توليد ناخالص محلي بيشتر برخوردار هستند. مثل بلژيك ، هلند، سوئد، دانمارك، نروژ و فنلاند كه اين رقم در آنها بين 29010 دلار سرانه تا 21300 دلار سرانه تغيير مي‌كند.

در اين كشورها بصورت كلي در صد مالكيت مسكن بيش از اجاره مسكن می باشد كه بين 80 درصد در ايرلند و 31 درصد در سوئيس در تغيير می باشد.  

جدول شماره 4- مقايسه پاره اي از شاخص هاي مسكن بين انگليس و ايران

ايران انگليس
15/1 9/0 1- تراكم خانوار در واحد مسكوني
4/5 5/2 2- نفر در واحدمسكوني
179 399 3- مسكن براي هر هزار نفر
9/1 درصد 2/0 4- نرخ رشد جمعيت
61% درصد 89 5- جمعيت شهري در انگليس

مأخذ: برنامه سوم مسكن جدول شماره 3 ، ص 14.

طي جدول شماره 4 پاره اي از شاخص هاي مسكن بين انگليس و ايران مورد مقايسه قرار گرفته می باشد. اين جدول نكات مهمي در ارتباط با مسكن در ايران و انگليس نشان مي دهد.

1- تراكم خانوار در واحدمسكوني در انگليس 9/0 در ايران 15/1 می باشد و اين نكته باين معني می باشد كه بطور متوسط در ايران در هر واحد بيش از يك خانوار زندگي مي كنند در حاليكه در انگليس در هر واحد كمتر از يك خانوار زندگي مي كنند.

2- نفر در واحد مسكوني در انگليس 5/2 نفر می باشد در حاليكه در ايران 4/5 نفر مي باشد و اين نكته تراكم زيادي را در واحدهاي مسكوني ايران نشان مي دهد.

3- در انگليس مسكن براي هر هزار نفر 399 واحد می باشد در ايران رقم 179 واحد مسكوني می باشد.

4- نرخ رشد جمعيت زیرا در انگليس كنترل مي گردد و پائين می باشد
(paul Balchin 1997) اما زیرا در ايران جمعيت كنترل نمي گردد نرخ رشد آن با خوش بيني 9/1 می باشد.

با اين ترتيب اين جدول كه از برنامه سوم مسكن گرفته شده می باشد جدول مهمي در ارتباط با هدايت برنامه هاي مسكن به شمار مي رود و از اين جهت برنامه سوم داراي مزاياي زيادي می باشد. (برنامه سوم مسكن 1377)

دسته بندي مشكلات

اكنون سيماي مشكلات كلي مسكن در ايران بشرح زير می باشد.

1- برج سازيها در شمال تهران و در غالب شهرهاي بزرگ ايران بيشتر در خدمت سرمايه داران می باشد تا طبقات كم درآمد.

2- اجاره بها در بخشهاي مختلف مسكن در سطح بسيار بالايي می باشد و بخش خصوصي كاملا در تعيين مقدار آن دستي باز دارد و هيچگونه از سوي دولت بر اين اوضاع اعمال نمي گردد.

3- مصالح ساختماني بسيار گران و غير قابل دسترسي می باشد و انحصار كامل بر پاره اي از آنها حاكم می باشد و به اين دليل سطح زيربناي واحدهاي مسكوني بسيار گران تمام مي گردد.

4- دستمزد نيروي انساني متخصص و كارگر نيز به صورت قابل توجهي افزايش يافته و نتيجه آن افزايش بهاي سطح زيربناي واحدهاي مسكوني جديد می باشد.

5- هماهنگي در تهيه تأسيسات شهري جزو امورات مهم تلقي مي گردد.

در اين باره نحوه توسعه شهري مخصوصاً انبوه سازي بايد با وزارت نيرو در زمينه تهيه تأسيسات شهري متناسب گردد مشكلات موجود آب و فاضلاب و برق برجها در وضع موجود در غياب جنين هماهنگي رخ داده می باشد. و اكنون در شمال تهران جاري شدن فاضلاب ها در خيابانها يا در مسيل هاي آب خود كيفيت زندگي در برجها را كاهش مي دهد. يا آب و مقادير آن در ارتباط با برجسازي ابداً كافي نيست و تأمين آب برجها از طريق پمپ فشار قوي خود مشكلات معيني را براي ساكنان محله ايجاد مي كند. اين مشكل در ارتباط برق نيز چنين می باشد.

6- برجسازي در بافت هاي شمالي تهران بدون توسعه شكبه راهها انجام شده در فرمانيه در يك خيابان 6 متري چند برج ساخته شده مشكلات معيني در ارتباط با رفت و آمد در چنين خيابانها ايجاد شده می باشد. و آلودگي ها نيز حاصل چنين مشكلات می باشد.

7- يكي از مشكلات مهم توسعه شهري اينست كه ساخت و سازها كه غالباً به شكل انبوه سازي و برجسازي می باشد ابداً با سطح درآمد مردم مطابقت ‌ندارد. در اين باره مشكل اينست كه بسياري از خانوارهاي شهري اجاره نشين ‌در انتظار واحدهاي مسكوني بهتر و مالكيت آن هستند كه متأسفانه چنين واحدهائي ساخته نمي گردد. مشكلات اجاره خود به قوانين معيني نياز دارد.

8- كوچك سازي سياسي بوده كه ‌به دوم مسكن حاصل شده و طبق آن واحدهائي نيز ساخته شده می باشد اما واحدهاي كوچك مشكلاتي براي خانواده هائي كه بعد خانوار آنها بالاست ايجاد كرده می باشد .

9- طي برنامه دوم سياست توسعه و ترويج ساختمانهاي فلزي ‌و بتني مطرح بوده اين يكي از بهترين سياست ها بوده اما امكانات آن فراهم نشده می باشد . مشكلاتي در اين باره ايجاد شده می باشد و آن قيمت هاي گران آهن و سيمان می باشد. در نتيجه اجراكنندگان ساختمانها (در غياب نظارت مداوم مهندسان آهن و سيمان كمتري در ساختمانها بكار مي برند در نتيجه اگرچه ساختمان اسكلت فلزي دارد اما همان اسكلت بسيار ضعيف اجرا مي گردد.

10- در ارتباط با مسكن اقشار كم درآمد مشكلات معيني مانند بافت هاي خودرو در مناطق 17 و 18 و 19 و 20 تهران و محله ايده لو و دره ايچي در تبريز هست كه اگر بخواهيم اينگونه بافت ها را مرمت و بازساي بنمائيم هزينه ها ‌و زمان مصالح ساختماني و تكنولوژي و مهندسان بسياري مورد نياز خواهند بود.

11- در ارتباط با نگهداري بافت هاي موجود از تخريب و نيز مشكلات معيني هست و بعنوان مثال ساختمانهاي بر سرپا (بتني و فلزي )‌براي ساختن برجهاي تخريب مي شوند. (از بين بردن اينها و مصالح آنها سرمايه ملي را تلف مي كند.

12- زمين شهري – شهرهاي جديد – آماده سازي ، داراي مشكلات معيني هستند.

توضيح اينكه قانون زمين شهري و تفكيك هاي قولنامه اي توسعه پيدا مي كنند . آماده سازي نيز مورد لزوم می باشد اما انجام نمي گردد.

13- كنترل قيمت هاي زمين و ساختمان: در اين باره مشكلات مهمي هست.

14- توليد مصالح ساختماني سبك بصورت برنامه ريزي شده و انباره هاي منطقه اي، توليد ابزار تكنولوژيك مربوط به ساختمان و تعيين برنامه هاي آموزشي كاربرد آنها.

15- بررسي عميق تر گسل هاي زلزله و مناطق پرخطر، و اينكه كداميك از گسل ها فعال هستند و كدام غير فعال و برج سازي و بلندمرتبه سازي را در ارتباط با گسل هاي زلزله مطرح سازيم و اشكالات اين برنامه را تحليل كنيم.

16- عوارض و مالياتها نيز افزايش يافته و شهرداريها هر چه دستشان برسد از سازندگان پول دريافت مي كنند و سازندگان نيز پولهائي را كه به شهرداري و ادارات ماليات داده اند،‌مستقيماً به بهاي تمام شده زيربنا، اضافه مي نمايند. و چنين می باشد كه در شمال تهران پاره اي از برج ها ، مترمربعي چند ميليون فروخته مي گردد.

17- بصورت كلي برج سازي در شمال تهران و در تبريز همراه با مشكلاتي بشرح زيراست:

1-17- اينگونه برجسازيها كاملا منفرد و در خيابانهاي كم عرض اجرا مي شوند و در اين باره امكانات محلي از نظر رفت و آمد و تأسيسات و خدمات شهري در نظر گرفته نمي گردد.

2-17- غالباً اينگونه طرحهاي برجسازي در نزديكي گسل هاي زلزله يا بعنوان مثال ‌در تبريز در محله باغميشه نزديك گسل بن علي[1] يا در شيب هاي تند اجرا مي شوند. اجراي چنين بناهائي در چنان مكانهائي بسيار خطرناك می باشد و با آنكه مسئولان فني شهرداري تهران و شهرداري تبريز با مشكلات مذكور آشنا هستند،‌اما به دليل درآمدهاي هنگفتي كه از اينگونه برنامه ها نصيب شهرداريها مي گردد، از چينن مشكلاتي صرفنظر كرده و به پروژه هاي مورد نظر پروانه ساختماني مي دهند اين امر در كليه شهرهاي بزرگ ايران چنين می باشد شهرهائي مانند شيراز ، مشهد،‌اهواز ،‌رشت ، اروميه و … از اين مقوله تبعيت مي كنند. وزارت مسكن و شهرسازي نيز نسبت به اينگونه اقدامات شهرسازي كاملا بي تفاوت می باشد.

18- طي سياست هاي برنامه دوم ترويج سازه هاي فلزي و بتني در شهرهاي بزرگ اولويت دادن به تأمين مسكن اقشار محروم مانند سياست مطلوب بوده می باشد اما ايجاد انگيزه هاي لازم براي نگهداري مسكن موجود سياست موفقي نبوده زيرا بسياري از واحدهاي مسكوني قابل بهره گیری تخريب و بجاي آنها ساختمان هاي بلندمرتبه ساخته مي گردد. مرمت و بازسازي بافت فرسوده و خودرو نيز امري می باشد كه به آن پرداخته نشده می باشد.[2][3]

راه حلها

1- وزارت مسكن و شهرسازي مي بايد كنترل قاطعي نسبت به ساخت و ساز بخش خصوصي مسكن اعمال كند. در اين باره هم قوانين مشخصي و هم سرمايه گذاري معيني مورد نياز می باشد.

2- قوانين مورد نظر هم بايد قيمتها را كنترل كند و هم بايد بخش خصوصي طي سياستهاي معيني از جهت سرمايه و امكانات طبقه بندي شوند و امورات آنها كنترل گردد و چگونگي مشاركت آنها با وزارت مسكن و شهرسازي بررسي و قوانين و آئين نامه هاي معيني در اين باره هست كه بايد مورد تجديد نظر قرار گيرند[4].

3- وزارت مسكن و شهرسازي مي بايد برنامه هاي مسكن اجتماعي را به صورت قاطعي تعقيب نمايد و در اين باره از سرمايه هاي بخش خصوصي نيز بهره گیری بعمل آيد و آنها را به اين كار تشويق نمايند و تسهيلات معيني در اختيار آنان كه در اين برنامه شركت مي كنند قرار گيرد و واحدهاي توليد شده را در اختيار نيازمندان واقعي قرار دهند. در اين باره برنامة اجاره به شرط تمليك را خود وزارت مسكن و شهرسازي نيز مي تواند ادامه دهد.

4- مصالح ساختماني مانند عوامل تعيين كننده بهاي زيربناي ساختماني بشمار مي رود، اين عوامل به ترتيب معيني توليد مي شوند. سيمان و آهن در اختيار دولت می باشد و آجر در اختيار بخش خصوصي و اقلامي مانند گچ و آهك را هم بخش خصوصي توليد مي كنند و هم دولتي،‌هر چه در ساختمان بكار رود يا دولتي می باشد و يا بخش خصوصي آن را توليد مي كنند. در هيچيك از اين بخشها يعني بخش دولتي و خصوصي قيمتها كنترل نمي گردد. آجرا را دم در كوره تحويل مي دهند و خريدار حق چانه زدن ندارد زيرا در ميان صف طولاني كاميونهاي خريدار و يا بر سر قيمت آن چانه زديد او آماده دريافت سهميه شماست. و به هر قيمتي كه فروشنده پيشنهاد مي كند آن را دريافت مي دارد. به اين ترتيب در چنين بازاري هر چه فروشنده تعيين مي كند خريدار ناچار بايد آن را بپردازد. به اين ترتيب تا شبكه اي از كنترل قيمت كالاهاي مصرفي در ساختمانها وجود نداشته باشد. ساختمان بناهاي جديد همچنان گران تمام خواهد گردید و در دسترس طبقه با درآمد كم قرار نخواهد گرفت.

5- گراني كالاهاي مورد نياز مردم در تمام زمينه ها و كالاها مطرح می باشد مانند در زمينه كالاهاي مصرفي در ساختمان تا موقعي كه قيمت همه كالاها و خدمات كنترل نشود،‌نمي توان تنها قيمت كالاهاي ساختماني را كنترل كرد. زيرا قيمت كالاها مثل حلقه هاي زنجيري بهم مربوط می باشد.

6- در ارتباط با برجسازي لازم می باشد ناحيه معيني از شهر را به برجسازي اختصاص دهند. در اين باره قبلا بايد مطالعاتي از جهت شرايط زمين شناسي و گسل هاي زلزله و شيب هاي مختلف زمين صورت گيرد و سپس ارتباط شبكه رفت و آمد آن با شبكه شهر ديده گردد و بعد در ارتباط با تأسيسات و خدمات شهري مربوط به آن مطالعاتي صورت گيرد و هماهنگي با وزارت نيرو مخابرات و گاز و غيره فراهم گردد و سپس در نهايت مشخصات اين ناحيه براي اطلاع سازندگان اعلام گردد. به اين ترتيب اگر سرمايه گذاري بخواهد برج بسازد. بهتر می باشد بجاي بافت نامناسب شهر، سرمايه خود را در اين ناحيه بكار برد. به اين طرح ،‌وزارت مسكن و شهرسازي ، وزارت كشور و شهرداريها مي توانند نظارت كامل داشته باشند.

موضوع خانه هاي خالي خود معضل مهمي می باشد سرمايه گذاران بخش خصوصي در ارتباط با ساخت و ساز از روش امكان پذيري بهره گیری نمي كنند در نتيجه وقتي ساختمان تمام مي گردد با قيمتهائي كه براي متر مربع آپارتمانهاي خود تعيين مي كنند، مشتري براي خريد كالاهاي آنها وجد ندارد يا اگر مشتري وجود داشته باشد آنهم به نياز كاذبي پاسخ مي دهد. خانه را مي خرد و خالي مي گذارد تا قيمت آن افزايش يابد بعد بفروشد. بنابراين اينگونه به واحد نه تنها در ارتباط با يك نياز واقعي مسكن ساخته نشده اند بلكه به نيازهاي كاذب پاسخ مي دهند و حكومت محترم جمهوري اسلامي در ارتباط با چنين مشكلات برنامه اي ندارد در حاليكه افراد بيشماري از اجتماع موجود به واحدهاي مسكوني نيازمند هستند. و هيچ بخشي براي آنها واحد مسكوني نمي سازد.

[1] – اين گسل برابر مدارك مطالعات (جيكا) جزو گسل هاي فعال دسته بندي شده و منطقه تبريز جزو خطرناك ترين نقاط ايران تلقي شده می باشد.

[2] – براي مطالعه بيشتر در اين باره رجوع كنيد به دكتر غلامحسين مجتهدزاده 1379 طرح پژوهشي مسكن در تهران نقدي بر انبوه سازي در برنامه دوم مسكن – معاونت پژوهشي دانشگاه تهران

[3] – دكتر غلامحسين مجتهدزاده1382 طرح پژوهشي بافتهاي خودرو در تبريز – معاونت پژوهشي دانشگاه تهران (دردست تهيه)

[4] – در اين باره قوانين و مقررات ناظر بر چگونگي مشاركت مسكن و شهرسازي با بخش خصوصي هست.

برای دیدن قسمت های دیگر این پژوهش لطفا” از منوی جستجوی سایت که در قسمت بالا قرار دارد بهره گیری کنید. یا از منوی سایت، فایل های دسته بندی رشته مورد نظر خود را ببینید.


دیدگاهتان را بنویسید