بهرحال در آغاز برنامه تخمين دقيق تعداد نيازمندان به مسكن و مقدار درآمد معلوم مي‌گردد. در اين زمينه نمي‌توان به آمارهاي غلط متكي بود. در اين باره علاوه بر نيازمندان به مسكن، تخمين دقيق موجودي مسكن نيز مورد نظر می باشد. اين تخمين واحدهائي را در نظر مي‌گيرد كه از حداقل تأسيسات مثل آب و برق و فاضلاب و تلفن و گاز، آموزش و بهداشت برخوردار باشند. اگر اينگونه تخمين‌ها درست باشند، تعداد نيازمندان و اگر تعداد واحدهاي مسكوني موجود را از تعداد نيازمندان به مسكن كم كنيم به تعداد واحدهاي مسكوني مورد نياز خواهيم رسيد. در ايران نكات وفوق طي برنامه اول و دوم مسكن بصورت كامل در نظر گرفته نشده و يا اگر در نظر گرفته شده باشند در برنامه تصریح‌اي به آنها نشده می باشد. [1]

نکته مهم : برای بهره گیری از متن کامل پژوهش یا مقاله می توانید فایل ارجینال آن را از پایین صفحه دانلود کنید. سایت ما حاوی تعداد بسیار زیادی مقاله و پژوهش دانشگاهی در رشته های مختلف می باشد که می توانید آن ها را به رایگان دانلود کنید

در مورد سياست‌گذاري در كشورهاي پيشرفته، وقتي كه تعداد كل واحدهاي مسكوني مورد نياز تعيين مي‌گردد، بلافاصله نوع، تراكم، سطح آپارتمانها، تأسيسات مورد نياز مشخص مي‌گردد. اما كيفيت‌هاي مسكن را فراموش مي‌كنند و تنها به كميت مي‌پردازند. بسياري از اين كيفيات را نمي‌توان بعد از ساخته شدن واحدهاي مسكوني به آنها اضافه نمود؛ در نتيجه علاوه بر بي‌مسكني، بد مسكني نيز مطرح مي‌گردد. همچنين تجزيه و تحليل تفصيلي نيازهاي مربوط به آينده، در ارتباط با كميت تعداد واحدهاي مسكوني، زمين، مصالح، تكنولوژي، سرمايه‌كذاري مورد نظر براي آينده و نيز تأمين تأسيسات بصورت متناسب مانند نكات مهم برنامه‌ريزي مسكن می باشد.[2]

تعداد نيازمندان واقعي مسكن

و

فراواني بعد خانوار آنها

 

 

 

 

 

تعداد واحدهاي مسكوني مورد نياز كه بايد در زماني معين ساخته گردد.

 

عوامل مورد نياز براي چنين ساخت و سازي عبارتند از: شناخت: شرايط اقليمي، اجتماعي، فرهنگي، اقتصادي و قانوني

تدارك: زمين، مصالح، سرمايه، تكنولوژي و نيروي انساني مديريت و تأسيسات و تجهيزات شهري متناسب شده و طراحي ساختمانهاي مورد نياز.

 

 

 

 

 

تعداد واحدهاي مسكوني موجود با شرايط تأسيسات حداقل و عمر ساختمان قابل قبول و ضريب تخريب ساختمانهاي موجود

 

 

 

در ايران سياست‌هاي مسكن در برنامه‌هاي 5 ساله مسكن مطرح مي‌گردد قبل از انقلاب طي 5 برنامه ارائه شده بصورت نسبي به مسكن پرداخته شده بود. بعد از انقلاب اسلامي سه برنامه مسكن تهيه شده اما منابع مالي بكار گرفته در بخش مسكن نوسان شديدي داشته می باشد و بيشترين سهم بخش دولتي مربوط به سالهاي قبل از انقلاب اسلامي مربوط مي‌گردد. كه در حدود 20 درصد بوده در حالي كه در سالهاي 75-1367 به حداقل خود يعني 4 درصد رسيده می باشد (برنامه سوم مسكن 1377 ص 16).

سياست‌هاي مسكن در سالهاي 75-1367 مربوط به برنامه‌هاي اول و دوم بوده كه شامل بهره گیری از زمين- توليد انبوه مسكن- تقليل سطح زير بناي واحدهاي مسكوني (كوچك سازي) توسعه و ترويج سازه‌هاي فلزي و بتني در شهرهاي بزرگ- اولويت دادن به تأمين مسكن اقشار محروم و روستائيان كشور- ايجاد انگيزه‌هاي لازم براي نگهداري مسكن موجود از طريق مرمت و بازسازي بافتهاي مسكوني- سرمايه‌گذاري و مديريت توليد مسكن تخمين منابع مالي و پس‌اندازهاي خصوصي انتشار اوراق مشاركت- بكارگيري زمين‌هاي نامناسب كشاورزي براي بهره گیری مسكوني … (برنامه سوم مسكن 1377، ص 16 و 17)[3]

از ميان سياست‌اي مذكور پاره‌اي موفق و پاره‌اي ديگر ناموفق بوده به عنوان مثال توليد انبوه مسكن در تهران و ساير شهرهاي ايران فقط براي ثروتمندان ادامه پيدا كرده هيچگاه بخش خصوصي براي اقشار محروم مجموعه بلندمرتبه‌اي نساخته می باشد.

در ارتباط با تقليل سطح زير بناي واحدهاي مسكوني نيز نمونه‌هاي ديگري اجرا شده يا در دست اجرا مي‌باشند كه سطح زيربناي واحدهاي مسكوني آنها از 120 متر مربع آغاز شده و به 360 متر مربع ختم مي‌گردد در اين باره در دسته‌بني مشكلات بيشتر بحث خواهد گردید.

توسعه و ترويج سازه‌هاي فلزي و بتني در شهرهاي بزرگ يك سياست ممتاز و بسيار خوب تلقي مي‌گردد، زيرا باين وسيله ساختمانها پیش روی زلزله نيز محاسبه مي‌شوند و عمر ساختمانها نيز بالا مي‌رود.

مسكن اقشار محروم تنها از سوي دولت تعقيب مي‌گردد. وزارت محترم مسكن و شهرسازي ساخت واحدهاي اجازه بشرط تمليك را ادامه مي‌دهند. و واحدهاي اجتماعي نيز بمنظور بهره گیری اقشار محروم ساخته مي‌شوند.

ايجاد انگيزه‌هاي لازم براي نگهداري مسكن موجود سياست موفقي نبوده زيرا بسياري از واحدهاي مسكوني قابل بهره گیری تخريب و بجاي آنها ساختماني بلندمرتبه ساخته مي‌گردد مرمت و بازسازي بافتهاي مسكوني نيز امري می باشد كه كمتر به آن پرداخته مي‌گردد.

ساير سياست‌هاي برنامه‌هاي اول و دوم و سوم قابل قبول بوده‌اند و مخصوصاً برنامه سوم مسكن برنامه‌اي پيشرفته‌تر می باشد و درمورد آن بايد بعد از اتمام دوره آن بحث كرد.

در ايران سياست دولت بيشتر از نوع دست راستي مي‌نمايد كه طي آن دولت خود را متعهد به مداخله كمتر در امر مسكن مي‌داند و تنها پشتيباني محدودي از بخش اجاره اجتماعي و اجاره به شرط تميلك بعمل مي‌آورد. محتواي برنامه‌هاي دوم و سوم مسكن به روشني اين امر را نشان مي‌دهند. با اينكه نمونه‌هاي سياست‌گذاري دست راستي مالكيت زمين را محترم مي‌شمارد، در ايران، با در نظر داشتن قانون زمين شهري كه مالكيت زمين در آن ملغي شده و تنها 1000 متر مربع از مجموعه‌ زمين‌هاي مالكين بمنظور ساختن يك واحد مسكوني در آن مجاز شمرده شده می باشد.[4] هنوز سئوالاتي را در امر زمين شهري و روستائي مطرح مي‌سازند.

شما می توانید مطالب مشابه این مطلب را با جستجو در همین سایت بخوانید                     

قانون زمين شهري به عنوان يك سياست توسعه شهري تلقي مي‌گردد كه در آن مسائل محلي كمتر مورد عنايت قرار گرفته می باشد. ساختار برنامه‌ريزي محلي در ايران تنها در سالهاي اخير مورد توجه وزارت مسكن و شهرسازي قرار گرفته می باشد كه اين امر هم بايد در چگونگي تهيه طرحهاي جامع و تفصيلي مورد ملاحظه قرار گيرد و هم در ارتباط با تفصيل برنامه در محل‌هاي مختلف ديده شوند.

يكي از مسائل مهمي كه در زمينه سياست‌گذاري مسكن ضروري بنظر مي‌رسد كنترل سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در زمينه برج‌سازي می باشد و اينكه برجها به نسبت معيني در جهت نيازهاي طبقات كم‌درآمد ساخته شوند اينگونه امور نياز به كارهاي عميق تحقيقاتي دارد و تشويق و ترغيب و جريمه سرمايه‌گذاري را الزامي مي‌دارد در اين باره شركت فعال وزارت مسكن و شهرسازي و سازمان مديريت و برنامه‌ريزي وزارت كشور و شهرداريها در امر كنترل برجها در شمال تهران امري حياتي می باشد. كنترل مورد نظر بدليل زير ضروري می باشد.

  • برجها در شمال تهران نزديك يا روي گسلهاي زلزله، شيب‌هاي تند بدون توج به امكانات تأسيساتي و تجهيزاتي ساخته مي‌شوند. اكثر آنها از نظر دسترسي مشكل دارند.
  • قيمت زير بنائي آنها بسيار گران و در خارج از قدرت خريد مردم معمولي می باشد. بنابراين اكثر آنها خالي می باشد و يا همه واحدهاي ساخته شده در آنها پر نشده‌اند و بندرت برجي در شمال تهران كاملاً پر شده می باشد يا بعبارت ديگر كليه واحدهاي آنها فروخته شده می باشد.
  • عكس‌هاي گرفته شده از سوهانك، الهيه، فرمانيه در شمال تهران هر كدام مشكل معيني را نشان مي‌دهند. مهم‌ترين مشكلات: عدم كارائي تأسيسات و يا نبودن آنها و شرايط بسيار بد دسترسي می باشد و گران بودن ساختمانها و عدم كنترل قيمت‌ها.
  • بالا بودن قيمت برجها در مناطق الهيه و فرمانيه بنا به دلايل و نكات زير می باشد:
  • قيمت زمين در اين مناطق بسيار بالا می باشد.
  • شهرداري هزينه بسيار سنگين از سازنده برجها دريافت كرده می باشد.
  • ساختن برج به ارتفاع زياد هزينه بسيار زيادي دارد و مخصوصاً مصالح مورد نياز در برج‌سازي بسيار گران و ناياب می باشد.
  • براي ساختن اين برجها معمولاً سرمايه‌گذاران بايد براي مدت طولاني سرمايه خود را صرف ساختمان‌سازي بنمايد و اين امر با در نظر داشتن تورم شديد اقتصادي بايد بصرفه اين سرمايه‌گذار باشد وگرنه آنها در اين زمينه سرمايه‌گذاري نخواهند كرد.
  • در حال حاضر دو سياست 7 طبقه كردن برجها در پاره‌اي از مناطق و عدم فروش تراكم در پاره‌اي ديگر از مناطق سبب گران‌تر شدن برجها شده می باشد.
  • توضيح اختصار مربوط به يكي از برجها 36 طبقه الهيه نكات معيني را بدست مي‌دهد اين برج در يك زمين 2000 متر مربعي ساخته شده می باشد و 36 طبقه آن به ترتيب زير تقسيم شده می باشد:

تا طبقه 10/م هر طبقه شامل 4 آپارتمان دو آپارتمان 180 متر مربعي دو خوابه و دو آپارتمان 220 متر مربعي سه خوابه می باشد و از طبقه 11 به بالا در هر طبقه 2 آپارتمان 360 متر مربعي 4 خوابه قرار دارد. Penthouse آن 1200 متر مربع مساحت دارد كه در دو طبقه اجرا شده می باشد.

  • با در نظر داشتن توضيحات اختصار شماره 6 چنين معلوم مي‌گردد كه سياست برجسازي در ارتباط با نيازهاي طبقه ثروتمند پيش رفته و مردم معمولي با درآمدهاي متوسط و پائين سهمي از آن ندارند.[5]
  • اما مهمتر اينكه تأسيسات و خدمات و شبكه ارتباطات با اين گونه توسعه‌هاي مسكوني مطابقت ندارند در اثر برجسازي در فرمانيه، مركز تصفيه فاضلاب قيطريه دچار اشكال شده اينگونه اشكالات در پائين سعادت‌آباد نيز مشهود می باشد.
  • در نزديكي ده سوهانك در شمال شرقي تهران 4 برج 11 طبقه‌اي ساخته شده كه مجموعاً 44 آپارتمان 150 متر مربعي در آن هست. نكته مهم اينكه دسترسي به آنان از طريق يك سراشيبي تند تأمين مي‌گردد. اين مجموعه نه آب، نه گاز و نه تلفن و نه برق دارد و در يك منطقه كوهستاني بدون تأسيسات اجرا شده می باشد. تنها 5 واحد از 44 واحد آن مسكون شده و بقيه خالي می باشد.
  • در فرمانيه در يك خيابان 6 متري 140 واحد به ترتيب عكسهاي ضميمه اجرا شده می باشد. نبش خيابان فرمانيه عبور و مرور وسائط نقليه به سختي صورت مي‌گيرد. بسبب تعدد وسائط نقليه پارك شده در كنار خيابان و آلودگي حاصل از ترافيك اوضاع بسيار بدي در كنار برجها ايجاد كرده می باشد. از ميان برجهاي ساخته شده در اين منطقه 50 درصد خالي و بقيه نيز نصفه پر شده‌اند.

سياست هاي مسكن در اروپا

و اما در اين مقاله با مراجعه به چند منبع خارجي سعي شده می باشد بصورت اختصار نگاهي به سياست‌هاي كشورهاي اروپائي در زمينه مسكن بشود، تا از يافته‌هاي آنان در حد ممكن بهره گیری گردد.

يك نگاه كوتاه به اين سياست‌ها چنين معلوم مي دارد كه ازسال 1960 به بعد در كشورهاي اروپائي چهار نوع سياست به توضیح زير در زمينه مسكن بكار گرفته شده می باشد.

1- اگر حكومت دست راستي باشد، اعتقادي به مداخله مستقيم در امر ساخت و ساز مسكن ندارد. اما ساخت بناهاي اجتماعي را تشويق مي‌كند و وام با بهره كم را در اختيار سازندگان و خريداران اين واحدها قرار مي‌دهد ومالكيت زمين را نيز آزاد مي‌گذارد.

2- اگر حكومت دست چپي باشد بر مداخله دولت بصورت مستقيم در امرساخت وساز مسكن تأكيد دارد. هم‌چنين بناهاي استيجاري را توسعه مي دهد. بخش خصوصي را نيز تشويق به ساخت اين نوع بناها مي‌نمايد.

[1] . معمولاً به ازاء هر برنامه‌اي مطالعاتي صورت مي‌گيرد كه همه مطالب آن در برنامه مقصود نمي‌گردد، بنابراين اگر سئوالاتي در زمينه جزئيات برنامه مطرح باشد. بايد به مستندات برنامه مراجعه نمود. البته اين مورد كار مشكلي می باشد.

[2] . معمولاً به ازاء هر برنامه‌اي مطالعاتي صورت مي‌گيرد كه همه مطالب آن در برنامه مقصود نمي‌گردد، بنابراين اگر سئوالاتي در زمينه جزئيات برنامه مطرح باشد. بايد به مستندات برنامه مراجعه نمود. البته اين مورد كار مشكلي می باشد.

[3] . سازمان مديريت و برنامه‌ريزي- مطالعات مقدماتي تدوين برنامه سوم اقتصادي، اجتماعي، فرهنگي مسكن- معاونت امور زيربنائي- دفتر امور مسكن و عمران شهري و روستايي تهران 30/6/1377.

[4] . براي مطالعه بيشتر در اين مورد نگاه كنيد به قانون زمين شهري. فرج الله قرباني، مجموعه كامل قوانين و مقررات شهرداري، نشر فردوسي، چاپ هشتم، تهران 1378.

[5] . مستندات اي نظريه عكسها و تحقيقات محلي می باشد.

برای دیدن قسمت های دیگر این پژوهش لطفا” از منوی جستجوی سایت که در قسمت بالا قرار دارد بهره گیری کنید. یا از منوی سایت، فایل های دسته بندی رشته مورد نظر خود را ببینید.

دسته بندی : اقتصاد

دیدگاهتان را بنویسید